Теплова помпа типу «грунт-вода» є комплексом обладнання, що складається з геотермального теплообмінника, складеного з численних трубопроводів і розташованого нижче глибини фактичного промерзання грунту, а також самого теплового насоса, що функціонує із застосуванням зворотного фізичного циклу Карно. Фактично, будь-який такий пристрій – це холодильник, але працюючий «навпаки». За допомогою спеціальних зондів або колекторів він відбирає теплову енергію із ґрунту, а потім передає її в побутові мережі обігріву. Схожість за алгоритмом дії з холодильними системами дозволяє використовувати влітку багато модифікацій теплонасосів як кондиціонери – для охолодження приміщень. Хоча при цьому втрати ефективності доходять до 20%, це все одно виправдано, з урахуванням високої здатності обладнання, що гріє.
Принцип роботи теплового насоса ґрунт-вода зводиться до передачі тепла від джерела з низьким потенціалом теплової енергії до води як теплоносія. При цьому земля в даному випадку влітку відіграє роль радіатора, а в зимовий період стає активним джерелом тепла. Це можливо завдяки такому простому природному явищу, як теплова інерція. Справа в тому, що температура грунтових шарів, розташованих на глибині 6 м і більше від поверхні, ідеально відповідає середньорічній температурі повітря в конкретному регіоні. Більше того, вона ще й майже не змінюється протягом усього календарного року. А різниця температур у різних шарах ґрунту допомагає підвищити загальну ефективність системи та дозволяє зменшити фактичні експлуатаційні витрати. Все це сприяє максимально економічній роботі будь-якого теплового насоса земля-вода.
На практиці в процесі його функціонування в розміщений під шаром грунту трубопровід надходить незамерзаючий теплоносій, яким може бути антифриз, вода зі спиртом, соляний розчин або гліколева суміш з високим показником в'язкості. Під землею він нагрівається на кілька градусів, переймаючи температуру ґрунту. Потім, завдяки роботі насоса, ця речовина переходить у теплообмінний вузол - випарник, де передає накопичену теплову енергію внутрішньому системному контуру, в якому знаходиться фреон. Після цього робоча рідина повертається у вихідну точку, ставши холоднішою на 2-5 °С. У свою чергу, фреон, що отримав теплову енергію, нагрівається у випарнику, переходить у газоподібний стан, а потім потрапляє в компресор. У компресорі він стискується під впливом дуже високого тиску, і за рахунок цього стає ще гарячішим.
На наступному етапі розпечений газ надходить у конденсатор, де знову переходить у рідкий стан, віддаючи власну теплову енергію воді, що циркулює в мережі обігріву будівлі. Тиск фреону зменшується після проходу через розширювальний клапан системи. Після закінчення цього процесу повністю охолоджений холодоагент повертається в початкову точку циклу, тобто - у випарник, вже в рідкому стані, а сам цикл потім повторюється знову. Важливо те, що в результаті перебігу описаного вище процесу об'єм теплової енергії, забраної у ґрунту і переданої в систему опалення або гарячого водопостачання житлового будинку, більш ніж у 4 рази перевищує кількість електроенергії, що витрачається для забезпечення функціонування не тільки основної компресорної установки, але і циркулярного насоса, а також їхнього керуючого блоку.